当前位置:主页 > 澳门旅游 >

澳門調控樓市出「辣招」,樓價真的會降?

来源:澳门赌场网址 时间:2017-12-28

↑點擊圖片了解更多至筍推薦↑↑↑





 

澳門樓市近年來持續升溫,民生問題受到進一步關注,澳門特區政府公開表示將推出新一輪樓控措施,從按揭和財稅兩方面入手,希望有效地壓抑樓市,且認為有利本澳房地產市場及產業的長遠健康發展。 

然而,政府簡單地利用收緊非首置按揭成數,增加炒賣成本,來壓抑澳門樓市。但卻對澳門樓市如何健康的發展缺少系統性之科學的研究。筆者認為,辣招雖然在表面上具一定阻嚇作用,但實質性作用卻有待商榷而且會損害澳門自由經濟,甚至會扭曲樓市的永續性發展。長期來說,對澳門的經濟利益不利。


事實上世界上各個先進經濟體在房地產市場產業有各方面研究而未能有對房地產市場以及產業供應鍊提出有效抑制房價的方法, 舉例來說香港特區、澳洲、中國中央政府所採行政或政策手段都只能收一時之效,再者由於在東西方學術以及政策研究上,對房地產產品究竟是商品或是社會權利的意識型態都尚無法釐清。

目前房地產市場以及其產業鍊的研究顯示了人口的增長、土地供給、建築成本、土地規劃、銀行貸款控制、品牌效應、政府政策、市場投機、教學教育、經濟增長以及國內外投資等對可持續性的房產價格有影響。以上因素錯綜複雜層層相扣在未釐清有何為區域性因素影響房產價格, 實不適合用單一政府行政政策之選項去創造所謂可持續性價格。


以下筆者會舉香港特區、澳洲、中國中央政府的例子來說明,採取政府行政政策試圖調控房地產市場的經驗。

根據澳門特區政府財政局資料顯示,2017年第一季度本澳住宅的買家有98%是澳門居民,而在澳門居民的買家中,已擁有一個或以上的住宅單位的交易約佔了總交易的51%。


而根據這個數據,澳門特區政府在2017年5月4日推出了一輪辣招收緊非首置住宅物業及樓花按揭成數。安世地產集團總裁吳廸恆先生認為,新一輪的辣招對於有實力的投資者來說,影響並不大。


以香港特區政府作爲實例證明,至2010年起香港特區政府實施收緊樓房的按揭和增加印花稅的政策,香港房價當時短暫調整7個月後攀升,到2012年,香港特區政府再次加辣,香港房價暫調時間縮短後再度攀升,至今香港特區政府的加辣效力越來越弱,而香港房價調整時間越來越短。


另一相同案例,澳洲在房價打壓上也實施了許多政策,如增加印花稅,房屋空置稅,外國人投資者不少於5000澳元的投資費用,收緊住宅物業按揭成數等,但是澳洲房市市場仍然活躍,辣招政策效果甚微。以香港特區和澳洲為例房地產的短期行政手段出辣招 最終只是招致市場上有真正購買需求者的負擔,並沒有有效的抑制房價上升。

同樣的,澳門的辣招政策也衹有短期的阻嚇作用,但長遠對樓價抑制並無效果。相反的,目前最成功的例子莫過於中央政府,由於中央政府奉行有中國式社會主義特色行政。各省地方政府的充分配合下能貫徹打房或凍漲房價之中央政府核心政策。


在筆者看來,十分明智,因為治大國者如烹小鮮,事緩則圓,能為中央政府以及學,產界爭取時間找到最好的解決方案,而在處理房地產問題上中國式的社會主義(socialism)與後自由經濟主義(Neo liberalism)卻有著根本上的不同。

反觀澳門在一國兩制的框架下以及歷史遺留下的不同行政制度,單單利用行政法理去解決房地產問題,會由於媒體、公眾、學界以及產界的不同看法或更改原本行政方案或無法貫徹執行的問題導致無法達到預期的成效甚至使問題更加嚴重。


另外,澳門作為一個連續九年被評價為“較自由”的經濟體,經濟自由度明顯高於世界的平均水平的自由港。辣招的實施會損害澳門自由經濟。經濟自由強調自由市場的機制,政府對經濟的干預應降至最低,但也不反對由國家提供一些基本的公共財。


這意味著管制的透明度、發展、和統一,給貿易、貨幣、金融以及投資的較相對安全環境。而政府政策若不斷干預經濟自由市場,不利於市場的自由發展而且會增加市場波動,提供更多房地產業者尋租(Rent Seeking)活動和或政策被預期 (anticipated policy)的機會。


根據澳門地產中介人協會籌委會多位成員也表示,澳門特區政府的加辣行爲,並不會減少首置買房的人的難度,但是卻壓榨了澳門房地產市場的生存空間,讓房地產業界人士更加難以生存,從而增加市場波動。


而香港的房地產市場作爲例子,香港政府僅僅關注加辣,而並沒有提供足夠房屋和土地去滿足市場需求,導致香港物業價格仍然持續大幅上漲,也忽略公屋建設和供應,沒有保障底層市民的住屋需求,導致民怨四起。


相同的,澳門辣招調控提高買樓門檻,而公屋供應又不見增長,有轉移矛盾之嫌,將自身社會基礎保障不足之弊,嫁禍於自由商品市場。而實際上,私樓供應是不足的,即使成交減少,樓價亦難以下跌甚至仍會上升。

可見澳門政府並沒有提供足夠房屋和土地去滿足市場需求,也是導致澳門物業價格持續上漲的原因。而且澳門近五年的房屋供應量完全追不上人口增加,政府應關注公屋提供的一系列措施而並非對私樓市場「連環出招」。


於此可見,政府不應過度以行政手段干預,扼殺市場自由、開放及公平的發展空間,然而政府對房屋的一再干預,透過各種政策去限制競爭,不但未必能滿足市民的需要,甚至會鼓勵更多尋租活動,商界把資源浪費在爭取優惠政策上,對澳門長遠經濟發展將帶來負面影響。


最後,筆者認為由於房地產的問題牽涉問題太廣且環環相扣,包括地產相關的行政、經濟、政治、都市計劃、教育、財稅制度以及房地產供應鏈結構,這些澳門歷史行政上都未有太深的研究及著墨。


望澳門特區政府能三思而後行能結合學界產業界及公眾的智慧,找尋科學與系統性的研究方案並且設置房地產研究學術專職機構 一同解決這個問題。

 

注:本文作者鐘泉,本文內容由作者提供,僅代表作者本人意見,並不代表本平台

 

澳門百事通

澳門最新資訊、突發新聞、報料求助、尋物尋寵,澳門百事通!


長按指紋 > 識別二維碼> 添加好友

人數有限,著數經常有!


相关新闻

最后更新

热门新闻